Invertir en un terreno en EEUU, en casas, departamentos o bodegas, son parte de las opciones que tienen los extranjeros para invertir en bienes raíces en EEUU y diversificarse fuera de su país de origen. La oferta de opciones y compañías es muy extensa, y la verdad es que para los que invierten por primera vez en EEUU puede ser abrumadora la cantidad de alternativas y variables que debe analizar.
Dentro de estas alternativas de inversión, quizá la más popular y conocida son los departamentos que se compran para arriendo. Hoy vamos a analizar ese modelo de inversión y lo vamos a comparar con el modelo de terrenos para que puedas conocer y comparar las ventajas y desventajas de ambas alternativas.
Comencemos primero por el modelo de inversión en departamentos.
MODELO DE INVERSIÓN EN DEPTOS PARA ARRIENDO EN EEUU
Este modelo consiste en comprar un departamento (normalmente en zonas como Miami o Orlando), para luego arrendarlo. Para esto, el inversionista usualmente se apalanca, es decir que se presta del banco una proporción del precio del departamento. Para extranjeros lo usual es que ese apalancamiento sea del 40% al 60% del valor de la propiedad.
La inversión en este tipo de departamentos es muy apreciada por muchos inversionistas en Latinoamérica porque les brinda la opción de dolarizar su patrimonio, les genera renta desde un inicio y también les da mucho status social. Es que la verdad, suena muy “sexy” decir que tienes un departamento en Miami.
Pero no todo es color de rosas en ese tipo de inversión. Tener un departamento para arriendo, también conlleva la responsabilidad de preocuparse por el mantenimiento, de buscar inquilinos, cobrar los arriendos y sobretodo mantener en orden la contabilidad y las declaraciones de impuestos.
Para los extranjeros, esa responsabilidad se traduce en depender de servicios externos cuyo costo puede ser considerable, lo que no siempre es transparente desde un inicio.
Generar renta desde el comienzo significa que se deben realizar trámites fiscales desde un inicio también, como obtener un TAX ID, y como estamos hablando de montos mayores puede que sea más eficiente crear una sociedad para hacer la compra del bien raíz.
En resumen, los Pros y Contras de la inversión en los departamentos son los siguientes:
PROS DE INVERTIR EN UN DEPTO EN EEUU
- Genera renta en corto plazo (desde que empiezas a arrendarlo)
- Te puedes apalancar con un banco, incluso como extranjero.
- Adquieres un bien raíz terminado y listo para usar o generar renta.
CONTRAS DE INVERTIR EN UN DEPTO EN EEUU
- El capital de inversión es más alto en comparación a los terrenos.
- Se debe pagar comisiones por administración, contabilidad y mantenimiento. Incluso abogados.
- Existe el riesgo de que el inquilino no pague, o dañe la propiedad.
- Es un modelo de inversión mucho más complejo vs invertir en terreno. Se necesita TAX ID, declaraciones de renta y contabilidad desde un inicio, además que puede requerir crear una empresa.
MODELO DE INVERSIÓN EN TERRENOS EN EEUU.
Por otra parte existe el concepto de invertir en terrenos en EEUU. En este caso, el objetivo es buscar rentabilidad al momento de revender la propiedad, y es lo que coloquialmente se conoce como “terreno para engorde”. Actualmente zonas como Miami y Orlando ya son muy caras para este tipo de modelo, pero hay zonas en el Sur Oeste de Florida que tienen todavía precios accesibles y gran potencial.
Este modelo no es muy conocido, pero tiene muchas ventajas que debes conocerlas antes de decidir como quieres invertir en Estados Unidos.
Para empezar, los precios parar adquirir un terreno son mucho más accesibles, y se puede conseguir un terreno por una fracción del precio de un departamento. Hay terrenos desde los 20.000 – 25.000 dólares en zonas con alto potencial como Lehigh Acres. En cambio, los departamentos están por sobre los 250.000 – 300.000 USD.
Pero lo más atractivo de invertir en terrenos en EEUU, es la sencillez y bajo costo del modelo, que puede dar mucho valor a los inversionistas extranjeros que desean iniciarse en los bienes raíces en EEUU.
En el caso los terrenos el modelo de inversión es mucho más sencillo, porque no se necesita administración al no tener que atender a un arrendatario y todo lo que eso conlleva.
Además, al no generarse renta desde un inicio, no es necesario llevar contabilidad, obtener un TAX ID, ni hacer declaraciones anuales de impuestos. Es decir que la responsabilidad fiscal se limita al pago del impuesto territorial (lo que en Chile se conoce como contribuciones), y para hacer eso sólo basta el registro de la propiedad y el pago online en la página del condado.
Toda esa sencillez se traduce en bajos costos, ya que uno se puede ahorrar las constantes comisiones de administración, mantenimiento y contabilidad que cobran las empresas que ofrecen departamentos para arriendo.
Es por eso que invertir en un terreno tiene muchas ventajas, que resumimos a continuación:
PROS DE INVERTIR EN UN TERRENO EN EEUU
- Precio mucho más accesible vs un departamento.
- Puedes adquirirlo sin necesidad de apalancarte con un banco.
- Modelo de inversión muy sencillo (sin contabilidad, declaraciones impuestos, trámites desde inicio)
- Sin constantes comisiones de administración, mantenimiento, contabilidad.
- Al final puedes también cambiar de modelo construyendo una casa y poniéndola para arriendo.
CONTRAS DE INVERTIR EN UN TERRENO EN EEUU
- Es una inversión a largo plazo y genera renta sólo al final.
- Es un bien raíz no terminado.
- La renta depende de la plusvalía en el tiempo.
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